La Loi ALUR

La Loi ALUR

La Loi ALUR

La Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose progressivement un nouveau cadre pour faciliter les relations entre copropriétaires et syndic de copropriété. En effet, 90 % des immeubles sont gérés par des syndics professionnels. Les différentes actions du Syndic et les documents obligatoires rendent plus transparentes les informations sur l’état de santé de la copropriété autant sur les plans matériels que financiers.

La loi ALUR et le budget de la copropriété

Le syndic de copropriété est chargé de la gestion financière de la copropriété. La loi impose désormais différentes mesures pour s’assurer de cette bonne gestion et protéger les copropriétaires. La liste des services et le coût des prestations doivent être inscrits dans le contrat de syndic.

● Compte bancaire séparé pour chaque copropriété

Comme le même syndic peut être amené à gérer plusieurs copropriétés, la loi impose désormais qu’un compte bancaire unique soit créé pour chaque copropriété dans les 3 mois suivant la désignation du syndic. La création de ce compte bancaire est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le nombre de lots dépasse 15 lots, sauf si la décision contraire est prise à la majorité des voix lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le compte bancaire peut être ouvert par le syndic professionnel ou bénévole dans n’importe quel établissement bancaire. Dans un souci de transparence, le syndic met à disposition du conseil syndical tous les relevés de ce compte. Cette gestion du compte ne peut pas être facturé hors forfait par le syndic.

● Création d’un fonds de travaux

Pour assurer le maintien en état de la copropriété, la création d’un fonds de travaux est obligatoire à compter du 1er janvier 2017 dès que la copropriété comprend plus de 10 lots. Ce fonds doit être hébergé sur un compte bancaire indépendant. Il est alimenté par une cotisation payée par les copropriétaires au moins égale à 5% de budget prévisionnel.

Le fonds est rattaché à un lot et non à son propriétaire. En cas de vente du lot, le vendeur ne touchera aucun remboursement de sa cotisation.

Cas exceptionnel : si le diagnostic technique global n’indique pas le besoin de faire des travaux dans les 10 ans à venir, la copropriété n’est pas obligée de constituer ce fonds.

● Établissement d’un diagnostic technique global

Chaque année, le syndic doit proposer au syndicat des copropriétaires un plan pluriannuel de travaux. A cette fin, il doit demander à un professionnel de réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble pour évaluer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

● Immatriculation de la copropriété

La loi ALUR prévoit la création d’un registre national d’immatriculation des copropriétés. Le syndic de copropriété sera chargé de réaliser cette immatriculation. Elle sera une condition essentielle pour l’obtention d’aides publiques. Cette disposition est cependant en attente d’un décret officiel.

La loi ALUR et des informations claires et complètes

Toujours dans un souci de transparence entre le syndic et les copropriétaires, toutes les informations liées à la copropriété doivent être accessibles. Pour cela, le syndic doit produire des documents et des outils sécurisés.

● Extranet de la copropriété

Depuis le 1er janvier 2015, et sauf avis contraire exprimé lors de l’assemblée générale, les copropriétaires doivent bénéficier d’un accès sécurisé aux documents liés à la gestion de l’immeuble. Ces données doivent être accessibles via un site extranet, à l’accès restreint par mot de passe et exclusivement réservé aux copropriétaires.

● Rédaction de la fiche synthétique de la copropriété

Cette fiche synthétique devra être rédigée par le syndic de copropriété, uniquement pour les copropriétés à destination totale d’habitation. Elle devra présenter les données financières et techniques essentiellesrelatives à la copropriété. Cette disposition est en attente d’un décret officiel.


La loi ALUR et la vente d’un lot

Pour vendre un bien en copropriété, il faut désormais fournir un certain nombre d’informations obligatoires pour rédiger l’annonce ou lors de la signature de l’avant-contrat d’achat.

● Rédaction de l’annonce immobilière

Qu’elle soit rédigée par un agent immobilier ou par le vendeur, l’annonce immobilière doit répondre à plusieurs exigences. Elle doit signaler que le bien appartient à une copropriété et préciser le nombre de lots de celle-ci ainsi que le montant des charges annuelles. Doivent également y figurer les résultats du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) du bien immobilier en question.

● Remise des documents à l’acheteur

Le vendeur doit fournir les informations de la copropriété à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de l’avant-contrat. Il doit fournir :

  • le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) du logement
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui précise les dimensions du lot vendu
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf si le copropriétaire-vendeur ne parvient pas à les obtenir du syndic)
  • le carnet d’entretien de l’immeuble fourni par le syndic
  • le montant des charges courantes et hors budget payés par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables
  • s’il existe, le montant total du fonds de travaux et de la dernière cotisation
  • le montant des sommes dues au syndicat, les impayés de charge et les dettes aux fournisseurs
  • le Diagnostic Technique Global et le plan pluriannuel des travaux de l’immeuble
  • la fiche synthétique de la copropriété (en attente de décret officiel)
  • la notice d’informations des droits et obligations du copropriétaire (en attente de décret officiel)

La loi ALUR fixe un cadre pour des relations plus transparentes entre copropriétaires, syndic de copropriété et futurs acquéreurs.

N’hésitez pas à télécharger nos guides immobiliers pour obtenir plus de renseignements.

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